第六章 其他稅收法律制度
第四節 土地增值稅法律制度
土地增值稅納稅人
土地增值納稅人是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。
轉讓方將不動產所有權、土地使用權轉讓給承受方：轉讓方交營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;承受方交契稅、印花稅。
土地增值稅征稅范圍
土地增值稅的基本征稅范圍包括轉讓國有土地使用權和地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓以及存量房地產買賣。
1.征稅范圍的一般規定：
(1)土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅;
(2)土地增值稅既對轉讓土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其他附著物產權的行為征稅;
(3)土地增值稅只對有償轉讓的房地產征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。
土地增值稅的征稅范圍具有“國有”、“轉讓”、“取得收入”三個關鍵特征。
2.征稅范圍的具體和特殊規定
征收土地增值稅 | 不征收土地增值稅 |
（1）出售國有土地使用權； | （1）出讓國有土地的行為； |
土地增值稅稅率實行四級超率累進稅率即以納稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算應納稅額的稅率。
極數 | 增值額與扣除項目金額的比率 | 稅率（%） | 速算扣除系（%） |
1 | 不超過50%的部分 | 30 | 0 |
2 | 超過50%至l00%的部分 | 40 | 5 |
3 | 超過l00%至200%的部分 | 50 | 15 |
4 | 超過200%的部分 | 60 | 35 |
土地增值稅的計稅依據
土地增值稅的計稅依據是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物等產權的單位和個人征收的一種稅。
增值額的計算公式為：增值額=轉讓房地產取得的收入一扣除項目
(一)轉讓房地產取得的收入
納稅人轉讓房地產取得的收入，包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益;從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
(二)扣除項目及其金額
1.取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括地價款和取得使用權時按政府規定繳納的費用。
2.房地產開發成本(適用新建房轉讓)：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用
3.房地產開發費用(適用新建房轉讓)
(1)納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：
*多允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內
(2)納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的：*多允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)：包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
企業狀況 | 可扣除稅金 | 詳細說明 |
房地產開發企業 | （1）營業稅 | （1）銷售自行開發的房地產時計算營業稅的營業額為轉讓收入全額，營業稅稅率為5% |
非房地產開發企業 | （1）營業稅 | （1）銷售自行開發的房地產時計算營業稅的營業額為轉讓收入全額，營業稅稅率為5% |
5.財政部規定的其他扣除項目(適用新建房轉讓)
從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%
(1)此項加計扣除針對房地產開發企業有效，非房地產開發企業不享受此項政策;(2)取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。
6.舊房及建筑物的扣除金額。
7.計稅依據的特殊規定。
